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“抢 战”再升级，这两个特大城市可“租房落户” |
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2023年11月30日 丁祖昱评楼市
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| 近日，青岛和南京“租房落户”政策受到了市场热议。 一直以来，青岛和南京作为特大城市，在人才吸引力上虽不及一线城市，但在二线城市中一直位于前列。但在放宽落户条件大背景下，多个城市都在加速深化户籍政策改革，相继降低落户门槛。随着全国人口进入负增长通道，中心城市想要仍维持人口红利，都会加入到“人口争夺战”中来。 此次发布“租房可落户”的消息一方面代表着“租售同权”政策的进一步落地，另一方面也在一定程度上可以看做是近年来的“抢 战”的升级。 近日，南京市公安局就《南京市积分落户实施办法(征求意见稿)》公开征求意见。征求意见稿与正在实施的落户办法相比，取消了“累计缴纳城镇职工社会保险不少于12个月”的限制，此外，租赁住房也纳入积分。 据了解，在南京市已办理居住证并合法租赁住房的，连续租赁每满1年积6分，最高不超过30分。同时具备“房产情况”和“租赁住房情况”加分项指标的，只计两者高分项。 征求意见稿与现有落户办法相比，一个明显的变化是加分指标方面增加了“租赁住房情况”。同时在现有的落户办法中对落户者的要求有所调整，删掉了“累计缴纳城镇职工社会保险不少于12个月”的内容，这意味着积分落户条件放宽。 在这之前，青岛要比南京动作更快一步，11月7日就发布了租房可以落户的消息，据山东省青岛市人民政府发布的《关于进一步深化户籍制度改革的通知》来看，其中提到，在城镇租赁房屋居住并办理租赁合同备案和居住登记的人员，在房屋租赁期间可以申请本人及其 属在城镇 属家庭户或者租赁房屋所在地的城镇社区集体户落户。 这也是青岛近3年来对落户政策的又一次大幅调整，与2021年版户籍政策相比，区域门槛、年龄门槛等基本取消了，租房就能在青岛落户，且没有租房周期限制。 事实上，早在2020年苏州就已发布“租房落户”政策。当时的背景是2020年疫情之后各地支持复工复产、再次迎来了各类城市放开落户、取消落户限制政策 的高峰期。 正是在“抢 战”进入“白热化”背景下，2020年12月22日，苏州市公布了《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，其中提到“落户租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除 门槛”。这一政策在当时便已引起热议。 据住房和城乡建设部日前发布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，2022年共有5座城市实现“升级”，分别为武汉、东莞、杭州、合肥和苏州，全国城区总人口在500万人以上的城市达到19座。其中，苏州城区总人口达到500.08万，迈过500万人的门槛，成为特大城市。 至此，长三角地区的超大特大城市数量达到了5座，分别为上海、杭州2座超大城市，以及南京、合肥、苏州3座特大城市，占全国超大特大城市总数量的1/4。 由此可见，近年来苏州在“人口争夺战”中人口数量增长效果明显较好。 此次青岛、南京的“租房落户”政策也是在全国人口进入负增长通道下，出于对人口红利的维持和保护，选择进一步降低落户门槛。 不仅是青岛和南京，在放宽落户条件大背景下，郑州、南京、西安、杭州等多个热点城市都在加速深化户籍政策改革，相继降低落户门槛。 受晚婚晚育、婚育理念转变的影响，我国人口出生率明显下降。2022年，我国人口出生规模首次跌破千万，总人口规模减少85万人，至此我国正式步入人口负增长国家之列。 与此同时，受人口大规模流动的影响，部分头部城市常住人口规模仍在持续增加，这些人口的增长势必能带来城市住房需求总量的提升，也将成为稳定市场波动的需求“水库”。 从2023年中国城市房地产市场投资前景研究前50城市来看，上海、北京、成都、杭州、深圳、广州、合肥、武汉、南京、西安、宁波、苏州、长沙、重庆、福州、厦门、佛山、青岛、济南、天津等50个城市多为区域经济发展重点城市，经济发展水平领先于全国大部分城市，一直以来就是流动人口的主要流入地。 而随着经济发展模式逐渐以区域经济发展模式为主，这些城市对流动人口的吸引力也进一步增强。就2022年数据来看，这50个城市拥有全国34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，较2020年略有提升。 统计局数据显示，2022年中国城镇化率达65.22%，但近年来，这些“抢 战”最为激烈的城市多为经济强市，得益于领先的经济水平，城镇化推进也比较早，按照城镇化发展进程预测，这些城市城镇化进程将趋于缓慢。 因此，这些城市的住房刚性需求的增长主要依靠新增流动人口。 在目前国内人口已经出现负增长的情况下，各大城市都面临一个人口增速下降的现实，预计未来几年，国内主要城市人口增长将持续下降，这些城市的住房需求规模或将继续下降。为保持人口增量，多地选择放宽了落户政策，开启“抢 战”，就连一线城市也加入其中，相继下调落户门槛。 需要注意的是，早在苏州提出“租房落户”之前，无锡、绍兴、济南、吉林、张家口、聊城等十余个城市就已 过租房可落户的相关规定。 而从此次青岛和南京相继发布“租房落户”可以看到，“租房落户”或成为放宽放开落户的重要抓手。 这一方面是因为近年来各大城市落户门槛持续降低，不少城市已经接近“零门槛”，另外一方面则是因为近年来随着保租房市场的大力推进，未来势必将会出现相应的配套政策，进一步推动“租售同权”政策的落地。 租房可落户，是租售同权在户籍领域的重要体现，同时也是租售同权的基础。 我们认为，未来可能政策朝向“取消租房落户限制”、“租房落户年限”等方向宽松。但对一线城市及部分二线热点城市而言，“租房落户”仍较遥远。 近年来“人才争夺战”不断升级，从城市综合实力的角度来看，过去不少城市通过人才政策，吸引大量优质人才，随着人才利好逐渐显现，人口增量带来大量的市场红利，以成都、西安、杭州为代表的强二线城市房地产市场也迎来了大量落户购房需求。 我们认为，未来很长一段时间，人口变化是房地产行业面临最大挑战之一，深挖潜在增量更为关键。 从政策本身来看，青岛和南京的落户新政对楼市利好程度有限，较难出现市场反转行情，加之租房即可落户成为趋势性内容，未来或将对市场带来一定的冲击。 |
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